Юрий КОЛЮКИН
23.04.2016 г.

Говорить о воровстве в жилищно-коммунальном хозяйстве нынче модно. Однако у большинства из тех, кто хотя бы мельком заглядывал по ту сторону коммунальной платёжки, кто пусть бегло, но всё же интересовался «изнанкой» нынешней коммуналки (и кому при этом далёк принцип «после нас хоть потоп»), возникает искреннее недоумение, когда они слышат о хищениях в системе ЖКХ, и особенно в сфере управления многоквартирными домами. 

Поинтересуйтесь у председателя ТСЖ, насколько богато живёт ваш дом, как распределяются собираемые средства, и вы будете откровенно удивлены более чем скромными возможностями бюджета многоквартирки. В большей части ТСЖ и ЖСК тех денег, что собирают собственники квартир по статье «Содержание и ремонт жилья», едва хватает на покрытие текущих расходов – обязательных платежей, которые, как и всё в нашей жизни, имеют нехорошее свойство постоянно расти. Скоро все управляющие компании, все ТСЖ и ЖСК будут вести своеобразный электронный отчёт на сайте госуслуг, и тогда каждый желающий в любой момент сможет узнать, какие суммы и куда уходят со счёта дома. Пока же этого нет, мы сами рискнём обрисовать приблизительную картину. 

Хотя со стороны подчас и кажется, что люди, оплачивая строку «содержания», должны бы собирать каждый месяц кругленькую сумму, деньги упрямо не хотят копиться на счетах многоквартирных домов. Почему? Попробуем разобраться. 

Что и как

Удивительное дело, но многие владельцы квартир в наш информационно продвинутый век действительно и знать не знают, как работает вся эта система управления домами, и ведать не ведают, как их родной ЖСК или ТСЖ рассчитывается с поставщиками коммунальных ресурсов – энергетиками, тепловиками и т. д. и т. п. Поэтому вначале – небольшой ликбез.

Возьмём для простоты товарищество собственников жилья в рамках одного пятиэтажного дома. Если отношения ТСЖ с этими самыми поставщиками коммунальных ресурсов регулируются прямыми договорами (а в большинстве случаев так и есть), то ТСЖ обязано ежемесячно рассчитываться с ними за полный объём израсходованных ресурсов – то есть, за все потреблённые домом киловатт-часы электроэнергии, за все гигакалории тепла и литры горячей воды – независимо от того, платит конкретный владелец квартиры Иванов, Петров, Сидоров или не платит. Нагорело в общей сложности в пятиэтажке 12000 киловатт-часов электроэнергии – будь добр, дом, перечислить денежки за все эти 12000, а никак не за вычетом неплательщиков. Условная схема расчётов такова: владельцы жилья, когда платят за квартиру, переводят деньги на счёт дома, а оттуда общими суммами рубли уходят энергетикам, тепловикам, благоустроителям… 

Как думаете, что происходит, когда не платит за квартиру тот или иной собственник? Всё правильно: дом, чтобы рассчитаться за должника, образно говоря, занимает деньги из тех средств, которые собираются по статье «Содержание и ремонт жилья» – ведь никаких других поступлений и источников у него нет, а недоплата тому же Энергосбыту или «утилизаторам отходов» чревата ещё большими финансовыми неприятностями. И чем дольше не платит конкретный Иванов, Петров или Сидоров, тем больше «проседает» весь дом финансово. По сути, армейский принцип: виноват один – отвечают все.

Калькулятор

Чтобы не быть голословными, приведём конкретные цифры. Однако не эфемерные ингредиенты калькуляции «содержания и ремонта», из которых трудно что-либо понять простому смертному, а конкретные – куда и сколько тратятся в месяц реальные суммы, собираемые по этой статье. Возьмём опять же типовую семёновскую 60-квартирную пятиэтажку общей площадью жилых помещений в 3400 квадратных метров. И примем за основу, скажем так, не самый маленький тариф на содержание и ремонт – 20 рублей за квадратный метр. (Для ясности сразу же вычислим, что 20 рублей за квадрат – это 1140 рублей в месяц с одной квартиры площадью в 57 квадратных метров). 

Итак, умножаем эти 20 целковых на суммарные 3400 «квадратов», и по законам математики у нас должно получиться 68000 рублей. Солидная сумма, не правда ли? Но законы математики в сфере ЖКХ, увы, никогда не действуют. Потому что как минимум 10 процентов владельцев жилья не считают своей обязанностью вовремя вносить платежи – иными словами, из 60 собственников квартир при самом благополучном раскладе шесть точно не заплатят в срок. А посему из виртуальных 68000 рублей смело вычитаем 6800. Остаётся 61200. Из этих денег такому дому нужно заплатить: за сбор и вывоз мусора (ТБО) коммунальщикам – в среднем около 6500 целковых; за утилизацию этих самых ТБО – 7300; за услуги кустового вычислительного центра, ведущего обсчёт и начисление квартплаты, – 2500; расчётному предприятию за сбор квартплаты, аккумулирование средств и прочие бумажно-финансовые удобства жильцов – в зависимости от начисленной к оплате жильцам суммы (4 процента), но в среднем 7500 рублей. 

Итак, берём заветные 61200 рублей, вычитаем из них вышеупомянутые 6500, 7300, 2500, 7500 и пока видим остаток в 37400 рублей. 

Но не думайте, что этот остаток оседает на счёте, поскольку ещё других обязательных трат – ой-ой! Во-первых, как мы уже говорили, дому нужно рассчитаться за неплательщиков по теплу, горячей воде и электроэнергии. Тепловая составляющая – самая большая. Возьмите хотя бы 2000 рублей и умножьте на 6 квартир безответственных владельцев-неплательщиков – получите 12000! Снова вычитаем: 37400 – 12000 = 25400. А еще минус 2500 за электроэнергию и по минимуму 1800 – за горячую воду (за те же 6 квартир). Решаем: 25400 – 2500 – 1800 = 21100. С введением расчёта за тепло и горячую воду по общедомовому счётчику цифры изменятся, но принцип-то останется прежним, и разница будет несущественная. 

Итак, остаётся, вроде бы, 21100, но ведь опять не остаётся! Поскольку все вышеперечисленные платежи – тоже далеко не всё. Многоквартирный дом, как и частный, стоит на земле, а значит, вынужден платить земельный налог. Если средние 17 тысяч в год разделить на 12 месяцев, получится, что на месяц выпадает по 1400 рублей. Отнимаем их от 21100 и видим итог 19700 рублей. 

А вот вам и ещё обязательные платежи: обслуживание и ремонт внутридомового и внутриквартирного газового оборудования – например, в нынешнем году это удовольствие стоит около 40 тысяч, или, в переводе на месяцы, по 3300 рубликов на каждый. 19700 – 3300 = 16400.

Также периодически дом должен проводить проверку вентканалов и противопожарную обработку деревянных элементов кровли. Если обработка кровли выпадает на этот год, то прибавляйте к обязательным ежемесячным платежам сумму, примерно равную отчислениям газовикам. То, есть, из оставшихся 16400 вычтите ещё 3000 – получите 13400. 

И ещё нужно добавить к расходам зимнюю расчистку придомовой территории от снега и очистку крыши от наледи. Разовая очистка крыши от наледи специализированной организацией обойдётся не дешевле 6000 рублей, а час работы снегоуборочной техники стоит в среднем 1500. Два раза за сезон почистили крышу – минусуйте ещё по 1000 рублей за месяц (6000х2):12=1000. Если дорожная снегоуборочная техника проработает часов десять в год, это ещё 15000, или 1250 в месяц. Сколько там остаётся? 13400 – 1000 –1250 = 11150. А есть ведь ещё ремонт коммуникаций – водопроводных магистралей в подвале, внутренней теплотрассы, замена запорной арматуры, неожиданные аварийные дела и так далее, что делается постоянно и что, собственно, не видно рядовому жильцу… Я уж не говорю о периодической поверке-замене общедомового электросчётчика, трансформаторов и прочей «мелочи», вынимающего из бюджета дома свои доли. В общем, без дальнейших вычислений, наверное, становится ясно, что от изначальной суммы в 68000 рублей ни копейки не остаётся…

По остаточному принципу

Да, мы ещё ничего не сказали о зарплате работникам. В ТСЖ или ЖСК, как правило, есть председатель, ещё по договору – бухгалтер, рабочий по зданию и дворник. (Правда, в некоторых товариществах даже на рабочем по зданию экономят – как правило, все заботы взваливает на себя председатель, не доплачивая ни за постоянную чистку канализации, ни за мелкий ремонт-замену элементов наружного освещения, отладку системы отопления в начале отопительного сезона и системы горячего водоснабжения – практически круглый год, ни за прочие мелкие работы по обслуживанию систем, которые возникают чуть ли не каждый день, – в общем, за миллион разных дел…). Короче говоря, если нет рабочего по зданию, то общая зарплата всех троих оплачиваемых работников выливается тысяч в 12-15 (5-7 тысяч – председателю, 4-5 – бухгалтеру, 2-3 тысячи – дворнику) в месяц. Прибавьте к этому отчисления в фонды, и получите около 16000 рублей. А их, как мы подсчитали выше, уже и нет. Так что радость великая для руководства ТСЖ, когда какой-то неплательщик в кои-то веки погасит свой долг. 

Подводя итоги сказанному, приходится констатировать, что типовой 60-квартирный дом сегодня если и может выжить при таком, вроде бы, и не маленьком, тарифе на содержание и ремонт – 20 целковых за «квадрат», – то лишь в том случае, если платить будут все вовремя. В вашем доме тариф ниже? Значит, денег собирается и того меньше. И, возможно, собирается даже меньше, чем должно тратиться.

Наверняка мне могут возразить: дескать, неплательщики рано или поздно погашают свою задолженность, и всё устаканивается. Увы – едва одни владельцы квартир исчезают из списка должников, как тут же в нём появляются другие. А ещё практически в каждом ТСЖ-ЖСК есть «профессиональные» неплательщики, которые запросто могут не заглядывать в расчётный центр по оплате коммунальных услуг по 10-12 месяцев, а то и больше, накапливая долги в 70-100 тысяч. Да, получается, что все остальные владельцы квартир платят за них, жертвуя какими-то работами на благо дома, и страдает руководство ТСЖ, подчас длительное время не получая ни копейки. Вот такая забавная штука.

Об отчислении на капитальный ремонт говорить не будем – это отдельная тема, и даже если у дома открыт свой счёт на эти цели, денег с него никак не возьмешь без согласия регионального оператора, а оно возможно только при попадании дома в муниципальную программу капремонта.

Как жить без унитаза?

Жилищное законодательство ужесточается, и уже не за горами начисление пени за неуплату. Но вряд ли это сыграет на руку ТСЖ и ЖКХ, поскольку какая разница дому, за 100 тысяч не может рассчитаться «профессиональный» неплательщик или же за 120 тысяч – с учётом пени? А вот у ресурсников появился ещё один рычаг надавить на снабжаемые ими дома.

Какой из всего этого выход? Их, как всегда, два: оптимизировать расходы или увеличить доходы. Второе, как вы понимаете – мера непопулярная, означающая повышение тарифа. А первое… Из всего вышеуказанного «оптимизировать» можно только на услугах организаций, собирающих и рассчитывающих платежи. Но отказаться от них – значит, во-первых, перенаправить людей оплачивать коммуналку из привычного и достаточно удобного расчетно-кассового центра в банки; во-вторых, организовать сбор показаний счётчиков всех квартир; в-третьих, в некоторой степени потерять контроль над плательщиками-неплательщиками… Есть ещё и четвёртое, и пятое… Одним словом, выиграв тройку тысяч в месяц, можно потерять ощутимо больше. 

Вот мы и пришли к тому, что в нынешних условиях нужно перво-наперво заставить неплательщиков погасить долги. И хотя при нашем самом гуманном законодательстве в мире дело это достаточно нудное и вязкое, управляющие компании уже начали применять радикальные меры воздействия на должников. 

Недавно нам «посчастливилось» побывать на одном таком процессе – «Жилсервис» отключал систему канализации в отдельно взятой квартире пятиэтажного дома. Оказывается, современная техника позволяет это сделать элементарно. Согласитесь, жить с неработающим унитазом не очень здорово, и, как заверяют специалисты этой компании, мера сия весьма действенна – уже на следующий день владелец квартиры готов рассчитаться по счетам. А разблокировка канализации тоже не бесплатна – за это хозяину жилья дополнительно выставят 6000 рублей. 

Также управляющие организации могут отключить «нехорошей» квартире электричество и горячую воду.

Похоже, что скоро подобные услуги «Жилсервиса» будут пользоваться популярностью и в других ТСЖ и ЖСК, поскольку никакие мирные уговоры-переговоры с должниками, увы, ни к чему толковому не приводят, и страдают дома всё больше и больше от нехватки средств под равнодушные заявления неплательщиков: «А где мне взять такие деньги?»

Эпилог

Такая вот невесёлая концовка получилась. Хотя чему удивляться – коммунальная тема давно уже перешла из разряда анекдотичных в откровенно мрачноватую. Как мы уже выяснили, основная причина дорогой квартплаты – высокие расценки на коммунальные ресурсы и услуги: тепло, воду и прочее, а никак не аппетиты управляющих организаций. И расценки эти постоянно растут – пусть и в соответствии с какими-то утверждаемыми процентами, но в рублях весьма ощутимо. Как ни печально признавать, но, если ваш многоквартирный дом последний раз повышал тарифы на содержание и ремонт жилья пару лет назад, значит, сегодня он выживает с великим трудом, балансируя на грани недоплаты между разными поставщиками этих самых коммунальных и жилищных ресурсов и услуг.

Конечно, арифметика, о которой мы рассказали, касается некоего среднего дома, и, как уже говорилось, в зависимости от площади, числа квартир и прочих факторов цифры могут варьировать в ту или иную сторону, но общая картина наверняка схожа. 

Насколько мне известно, многие управдомы – председатели ТСЖ и ЖСК – сегодня мечтают освободиться от этой занимаемой должности. Но найти преемников не получается – людям своё здоровье дороже. Впрочем, это уже совсем другая история.